귀촌 시 주택을 직접 짓는다면 고려할 현실 비용

"집만 잘 지으면 되지"라는 생각이 위험한 이유

귀촌을 결심하고 ‘직접 집을 짓겠다’는 계획을 세운 순간, 많은 이들이 막연한 기대와 함께 본격적인 고민에 들어간다.
하지만 실제로 주택을 짓는 과정은 단순한 건축비 외에도 다양한 부대 비용과 복잡한 절차로 가득 차 있으며, 그 과정에서 예산 초과, 일정 지연, 품질 불만족 등 예기치 못한 문제가 끊임없이 발생할 수 있다.

귀촌 주택 신축은 도시에서 아파트를 분양받는 것과 전혀 다르다. 직접 부지를 고르고, 설계를 의뢰하고, 시공사와 계약하며, 공정별로 자재를 관리하고, 때로는 인부 문제나 날씨 변수, 인허가 지연 등까지 감당해야 하는 상황이 벌어진다.
무엇보다 가장 많은 오해는 ‘땅만 있으면 집은 얼마든지 싸게 지을 수 있다’는 생각이다. 실제로는 공사비 외에 토목, 설비, 인허가, 세금 등 복합 비용이 누적되면서 예산의 20~50% 이상 초과되는 경우도 허다하다.

이 글에서는 귀촌 후 직접 주택을 지으려는 사람들을 위해, 어떤 항목에서 어떤 비용이 발생하는지, 그리고 예산 설계 시 절대 놓쳐서는 안 될 핵심 포인트를 네 가지 범주로 정리했다.

 

부지 매입과 토목공사 – 땅값보다 중요한 것은 ‘쓸 수 있는 땅’인지 여부

귀촌에서 집을 짓기 위한 첫 단계는 건축이 가능한 부지를 확보하는 것이다. 하지만 단순히 ‘땅을 샀다’고 해서 곧바로 집을 지을 수 있는 것은 아니다.
대부분의 귀촌 실패 사례는 토지 선택에서 발생한 실수에서 시작된다.

주요 비용 항목과 주의사항:

• 대지 전환 여부 확인: 농지나 임야인 경우, 건축 허가를 받기 위해서는 농지전용·산지전용 허가 후 대지로 전환해야 한다. 이 과정에서 수백만 원~수천만 원의 비용이 발생할 수 있다.
• 진입도로 확보: 토지에 진입 가능한 도로가 없거나 사도(사유지)를 거쳐야 할 경우, 도로개설 또는 도로사용 협의에 수백만 원 이상의 추가 비용이 들어간다.
• 토목공사: 집을 지을 수 있도록 지반을 다지는 절토·성토·배수 작업, 옹벽 설치, 부지 평탄화 등에 토목공사비가 필수로 들어가며, 평당 20만~50만 원 수준이다. 부지 면적과 지형에 따라 수천만 원까지 증가 가능하다.
• 상하수도·전기 인입비: 수도, 오수관, 전기선이 집터까지 연결되지 않았다면 인입 공사를 해야 하며, 300만~800만 원 이상이 소요된다.

즉, 땅을 싸게 샀다고 기뻐할 것이 아니라, 건축이 가능한 상태로 만들기 위한 추가 비용을 반드시 예산에 포함해야 한다.
이 항목에서의 비용은 건축비와 별도로 평균 2,000만~5,000만 원 이상을 예상하는 것이 현실적이다.

설계와 인허가 비용 – 건축사 수수료부터 각종 행정절차까지

주택을 짓기 위해서는 단순히 시공사에 맡기기 전, 반드시 전문 건축사와의 설계 계약과 인허가 과정을 거쳐야 한다.
이 과정은 시간이 오래 걸릴 뿐 아니라, 구조와 자재에 따라 건축 예산의 전체 구조가 달라지는 중요한 단계다.

주요 비용과 체크포인트:

• 건축설계비: 30평 기준 일반적인 단독주택의 경우 설계비는 300만~1,000만 원 수준이며, 맞춤형 설계를 원하거나 특수 구조(복층, 경사지형 등)일 경우 더 올라간다.
• 구조·전기·기계 설비 설계비: 구조계산, 전기·배관 도면은 별도로 비용이 발생하며, 설계사무소에서 통합 제공하는 경우도 있지만 추가로 100만~300만 원 정도 예산 확보 필요
• 건축 허가 신청비: 지자체에 따라 각종 허가·신청 수수료가 50만~150만 원 발생
• 지적도, 토지대장, 등기부등본 등 서류 발급 및 비용 소요
• 에너지 평가서, 친환경 인증서 등 추가 행정 요구 시 비용 증가

특히 토지의 지역지구(자연녹지, 보전녹지, 계획관리지역 등)에 따라 건축 가능 여부와 건폐율·용적률이 달라지기 때문에,
설계 전 반드시 건축사나 설계사무소와 사전 검토 및 현장 답사를 거쳐야 한다.

이 단계에서의 예산은 기본적으로 500만~1,500만 원 수준이며, 허가 과정이 길어질 경우 추가로 행정대행 수수료도 발생할 수 있다.

 

본공사 비용 – 구조, 자재, 시공 방식에 따라 달라지는 건축비

많은 귀촌인이 가장 크게 고민하는 항목이 바로 본공사 비용, 즉 실제 집을 짓는 데 드는 돈이다.
하지만 건축비는 고정되어 있지 않으며, 구조(목조, 철근콘크리트, 스틸하우스 등), 자재 수준, 마감 품질, 난방 방식, 창호 등 수십 가지 요소에 따라 크게 달라진다.

2025년 기준 주택 시공 단가(평균치 기준):

구조평당 시공비30평 기준 예상비용

일반 목조	500만 원	약 1억 5천만 원
경량 철골(Steel frame)	550만 원	약 1억 6천 5백만 원
철근콘크리트	600~650만 원	약 1억 8천~2억 원

 

세부 항목별 주요 비용:

• 기초공사: 지반 상태에 따라 300만~1,000만 원 차이
• 단열재 및 창호: 고단열 창호 선택 시 평당 20만 원 이상 증가
• 주방·욕실 마감재: 수입 타일, 조명, 위생기기 선택에 따라 전체 공사비의 10~20%까지 좌우
• 난방 시스템: 전기보일러, 기름보일러, 지열 난방 등 방식에 따라 500만~2,000만 원 이상 차이 발생
• 외장재·지붕재 선택: 세라믹사이딩, 징크, 한식기와 등 선택 시 큰 폭의 비용 상승 가능

공통적으로 건축 시공비는 기본 공사 외에 '옵션'으로 들어가는 모든 요소가 예산 초과의 원인이 된다.
따라서 초기에 정확한 예산 계획과 시공사와의 표준 계약서 작성, 선택 자재의 단가 확인 및 고정 단가 조율이 필요하다.

 

부대공사 및 기타 비용 – 마당, 담장, 가구, 세금까지 놓치지 말 것

건물을 완공했다고 해서 모든 것이 끝난 게 아니다. 실제로 많은 귀촌인이 간과하는 항목은 바로 부대공사와 이사 후 필요한 부수 비용이다.
이 부분이 전체 예산의 20% 이상을 차지할 수 있음에도 불구하고 초기에 제대로 반영하지 않아 예산이 크게 초과되는 원인이 된다.

실제로 들어가는 부대비용 항목:

• 조경공사: 마당 조성, 잔디, 텃밭, 나무 식재 등에 평균 300만~1,000만 원 이상
• 담장·대문 설치: 돌담, 펜스, 자동문 등 선택 시 300만~800만 원
• 창고·보일러실·세컨하우스 설치: 500만~1,000만 원
• 가전·가구 구입비: 냉장고, 세탁기, 붙박이장, 시스템 싱크대 등 포함 시 500만~1,500만 원
• 취득세 및 각종 세금: 건물가액 기준 약 4%, 부지 취득 시 토지 관련 세금도 포함
• 이사비용, 중개수수료, 도배·장판 마감비: 100만~300만 원 이상

이처럼 집 한 채를 짓는다는 것은 단순히 건물만 만드는 것이 아니라, 집을 중심으로 ‘삶의 공간 전체’를 설계하는 일이기 때문에, 총 예산은 본공사비의 1.3~1.5배로 계획하는 것이 안전하다.